부동산 리츠 주가가 한동안 험난했던 것은 사실입니다. 제가 작년에 단독으로 발표한 인베스팅 그룹 기사 "리츠 로드맵 2023"에서 언급했듯이:
"리츠를 포함한 부동산은 2022년에 끔찍한 한 해를 보냈습니다."
“우선 1월 1일부터 12월 14일까지 부동산이 22.11% 하락한 것을 볼 수 있습니다. 이것이 부동산에 대한 첫 번째 파업입니다.
구체적으로 리츠의 경우 기본 리츠 지수 역할을 할 수 있는 VNQ ( Vanguard Real Estate Fund ) 차트가 있습니다.
12월 21일 현재 연초 대비 26.73% 하락했습니다. 이는 더 큰 부동산 카테고리보다 더 나쁜 성과를 내는 이유입니다. 그리고 2022년의 마지막 며칠이 그것을 바꿀 수 있을지 의심스럽습니다. 2023년 첫 11개월도 마찬가지였습니다. 하지만 공식적으로는 바뀌고 있다고 생각합니다.
어떤 사람들은 크리스마스에 많은 것을 기대하지 않습니다. 모두가 산타랠리에 대해 궁금해하고 있으며, 당연히 그렇습니다.
VNQ의 3개월 차트에서 볼 수 있듯이 부동산 랠리는 주목할 만합니다.
하지만 아직 갈 길이 더 멀다고 생각합니다.
리츠 랠리가 올 것입니다
이 이론의 증거를 보려면 다음 연간 누계 차트(12월 8일 정오 기준)를 보십시오.
그리고 이 5년 간의 상황은 어떻습니까?
이미 언급했듯이 VNQ는 많은 중소형 경쟁사와 함께 대규모 리츠의 중요한 목록을 보유하고 있습니다. 따라서 실적이 좋은 기업은 가격을 올리고 그렇지 않은 기업은 가격을 낮춥니다. VNQ은 배당금도 제공합니다.
때로는 리츠가 한동안 부진할 수도 있습니다. 그러다가 때로는 몇 년, 몇 년, 몇 년 동안 갑자기 튀어나올 수도 있습니다. 저의 주장을 입증하기위해 제가 보유하고있는 리츠 상위 3개 자산을 고려해보겠습니다.
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아메리칸 타워
아메리칸 타워( AMT )는 미국과 캐나다의 약 43,000개 부동산과 국제적으로 약 182,000개의 부동산을 포함하여 약 225,000개의 타워 부지로 구성된 글로벌 포트폴리오를 소유한 셀 타워 리츠입니다.
2021년에 회사는 CoreSite Realty를 인수하여 포트폴리오에 20개 이상의 데이터 센터를 추가했습니다. AMT의 취소 불가능한 고객 임대 수익은 거의 620억 달러에 달하며, 이는 2022년 부동산 수익의 약 6배에 해당하며, 이러한 고도로 규율된 포트폴리오 다각화 전략은 강력한 유기적 임차료 청구 증가를 주도합니다. 북미 지역의 5G 스마트폰 접속률은 50%를 넘어섰고, 이로 인해 결국 2025년에는 대부분의 네트워크 트래픽이 5G 네트워크로 전환될 것으로 예상됩니다.
2023년 3분기에 AMT는 데이터 센터 사업에서 통합 부동산 매출 성장을 7%, 9% 성장시키는 견고한 성장 추세를 보였습니다. 또한 조정 EBITDA는 분기 동안 10% 이상 증가한 18억 달러로 FX 중립 기준으로 약 11% 증가했습니다. 운영으로 인한 조정 자금(AFFO)은 탄탄한 현금 조정 EBITDA 증가에 힘입어 금융 비용으로 인한 약 5%의 역풍을 부분적으로 상쇄하면서 주당 9% 이상 증가했습니다. 그 결과 AMT는 AFFO에 대한 기대치를 중간점에서 4천만 달러, 즉 주당 약 0.09달러 높여 중간점을 주당 9.79달러로 높였습니다.
아래에서 볼 수 있듯이 AMT가 마이너스 성장을 보인 해는 단 1년(2019년)으로, -1.1%에 불과했습니다.
이는 AMT 자본 시장 팀 내에서 꾸준한 활동을 의미합니다. AMT의 기대에 부응하여 회사는 2023년에 약 30억 달러의 배당금을 분배할 계획이며 이는 전년 대비 10%의 성장률을 나타냅니다.
또한 AMT가 변동금리 부채를 11% 미만으로 줄이고 유동성을 97억 달러로 늘렸으며 평균 만기는 6년이라는 사실도 강조하고 싶습니다. 2023년 3분기 말 순 레버리지는 약 5배였으며 S&P는 이 회사를 BBB- 등급으로 평가했습니다.
제가 9월 말에 AMT를 추천했고 이후 주가는 16% 이상 수익률을 기록했다는 사실을 기억하실 것입니다. AMT 주식은 현재 178.99달러에 거래되고 있으며 P/AFFO 배수는 21.0배입니다. 저는 AMT에 비중확대 배분을 갖고 있으며, 주식을 보유할 계획입니다. 아래에서 볼 수 있듯이 주식은 여전히 "매수 영역"에 있습니다.
리얼티인컴, 최대 보유 자산
리얼티인컴은 제 포트폴리오의 약 10%를 차지하는 가장 큰 보유 자산입니다. 저는 10년 넘게 회사의 주식을 소유해 왔으며 지난 몇 달 동안 지분을 늘려 왔습니다.
리얼티인컴은 85개 산업 분야에서 운영되는 1,324명의 고객으로 구성된 13,250개 이상의 부동산(50개 주, 푸에르토리코, 이탈리아, 스페인 및 영국)을 소유하고 있습니다.10월 말, 회사는 스피릿 리얼티 캐피탈 ( SRC )를 인수한다고 발표했습니다. SRC는 리얼티인컴 포트폴리오에 2,064개의 부동산(49개 주)을 추가할 예정입니다. 스피릿 거래는 주당 리얼티인컴 AFFO에 2.5% 이상 증가할 것으로 예상되며 예상 연간 시너지 효과는 약 5천만 달러, 즉 주식 기반 보상을 제외하면 약 3천만 달러입니다.
거래가 완료되면 리얼티인컴은 S&P 500에서 4 번째로 큰 리츠이자 150 번째로 큰 회사가 됩니다. M&A 외에도 리얼티인컴은 2022년 12월에 마감된 17억 달러 규모의 Encore Boston Harbor 거래와 같은 엄선된 판매 후 임대 고객을 대상으로 하여 (순 임대 부문에서) 계속해서 지배력을 유지할 것으로 예상합니다.
아래에서 볼 수 있듯이 리얼티인컴은 신중한 자본 시장 규율의 강력한 역사를 가지고 있습니다.
보시다시피 리얼티인컴은 2012년부터 매년 주당 AFFO가 성장해 왔으며, 이 회사는 상장 회사 역사상(2009년) 단 한 해(주당 AFFO)가 감소한 해를 보았습니다.배당 이력은 인상적입니다. 29년 연속 배당금이 증가했으며 S*P 500 배당 귀족 지수에 속해 있습니다. 이것이 우량주 주식의 상징입니다!
방금 언급한 93억 달러 규모의 스피릿 리얼티 거래 외에도 리얼티인컴은 3~23분기까지 68억 달러 이상을 체결했습니다. 그리고 성장을 촉진하기 위해 회사는 A3/A- 신용 등급으로 엄격한 자본 시장 규율을 유지해 왔습니다.
2023년 3분기 동안 연간 추정 조정 EBITDA 및 고정 청구 범위 비율에 대한 순부채는 각각 10% 감소한 5.2배 및 4.5배를 기록했습니다. 3억 4,400만 달러의 보유 현금을 합하면 34억 달러의 신용 시설 순 가용성은 45억 달러의 유동성이 됩니다.견고한 3분기 결과로 리얼티인컴은 지침 범위를 주당 AFFO $3.98에서 $4.01로 늘렸습니다.
아래에서 볼 수 있듯이 리얼티인컴은 10월 말 이후 최대 15%까지 거래되었지만 주식은 매수 영역 내에서 잘 유지되고 있습니다.
현재 가격은 P/AFFO 배수가 13.5배(정상은 18.7배)인 53.86달러입니다. 배당수익률은 5.7%로 유지되고 있습니다. 분석가들은 2024년에 4%, 2025년에 3%의 성장을 예상하고 있는데, 이는 향후 배당 성장을 뒷받침하기에 충분합니다.
제가 조용히 포지션에 주식을 추가해 온 이유는 비즈니스 모델의 안정성 때문입니다. 저는 2000년경부터 리얼티인컴의 진화를 지켜봤고 "해자"가 어떻게 점점 더 넓어지는지 보았습니다. 이 리츠는 할인된 가격이 상당한 완충 장치를 구축하는 "안전 마진" 원칙을 예시합니다. 가치 평가는 항상 주관적이지만, 13.5배 P/AFFO 배수는 이 블루칩 A 등급 리츠가 최소 25% 할인된 가격으로 거래되고 있음을 알려주는 지표를 나타냅니다.
가장 가능성이 높은 시나리오는 2024년에 금리가 하락하는 것입니다.
실제로 모닝스타는 2023년 연말 연방기금 금리를 5.25%로 예상하고 2025년 말에는 약 2.00%로 하락할 것으로 예상합니다. 이는 10년 만기 국채 수익률( US10Y )을 2025년에 2.50%로 낮추는 데 도움이 될 것입니다. 2023년 평균 4%입니다. 이로 인해 아래와 같이 부동산 소득이 연간 35% 이상 수익을 낼 수 있습니다.
결론
모닝스타가 옳다면 리츠는 2024년에 반등할 것입니다. 경쟁 우위는 리츠 부문이 부러워하는 부분이며 미스터 마켓이 저에게 여러 세대가 즐길 수 있는 상당한 규모의 위치를 구축할 수 있는 기회를 준 것을 기쁘게 생각합니다.
