대부분의 포트폴리오에 적합한 몇 개의 리츠 투자처가 있습니다. 높은 수익률, 성장성, 상승 여력 및 안전성의 조합을 제공합니다. 그 중 제가 많이 매수하고 있는 두 개의 리츠 투자를 강조합니다. 저는 리츠 투자 전문 부티크 투자 회사 대표입니다.
부동산 투자 신탁, 즉 리츠 ( VNQ ) 시장은 방대하고 다양합니다. 일부 리츠는 현금흐름이 필요한 투자자에게 이상적입니다. 그리고 일부는 매우 투기적이어서 고액 투자자만을 대상으로 합니다.
미국에는 200개 이상의 REIT가 있으므로 모든 사람을 위한 선택권이 있습니다. 그러나 대부분의 투자자 포트폴리오에 적합할 수 있는 몇 가지 예외가 있습니다. 여기서는 모든 조건을 충족하는 소수의 리츠를 언급하고 있습니다.
그들은 탄력적인 기본 원칙을 가지고 있으며, 그들은 매력적인 성장 전망을 누리고 있습니다. 가격 대비 좋은 가치를 제공합니다. 그들은 높은 배당수익률을 지불합니다. 그리고 상승 잠재력을 제공합니다.
다음은 대부분의 투자자가 포트폴리오에 고려해야 할 리츠의 두 가지 예입니다.
빅 옐로우 그룹 ( BYLOF )
빅 옐로우는 제가 가장 좋아하는 셀프 스토리지 투자입니다. 미국 셀프 스토리지 리츠는 지난 30년 동안 매년 거의 20%의 수익을 올리며 믿을 수 없을 만큼 높은 수익을 올려왔습니다.
그들은 새로운 부동산을 개발하고, 무지한 소유자로부터 운영을 인수하고, 수익 관리 시스템, 전국 광고, 규모의 경제 덕분에 현금 흐름을 실질적으로 개선하면서 자본 비용에 비해 비정상적으로 큰 스프레드를 얻을 수 있었기 때문에 매우 보람이 있었습니다.
이제 미국 시장은 경쟁이 매우 심하고 기회가 더 이상 매력적이지 않습니다.
그러나 유럽은 아직 20년이나 뒤쳐져 있습니다. 저는 빅 옐로우가 영국에서 이러한 성공적인 모델을 재현할 것이라고 생각합니다.오늘날 영국의 1인당 저장 공간은 미국보다 10배 적지만 이 개념은 급속히 인기를 얻고 있으며 빅 옐로우는 시장 리더로서 이 기회를 활용하고 있습니다.
초기 결과는 엄청난 금융 위기 동안 큰 어려움을 겪었음에도 불구하고 투자자의 자본을 연간 최대 16%까지 복리화하는 놀라운 성과를 거두었습니다. 중요한 것은 현재 시가총액이 25억 달러인 반면 미국 공공 스토리지( PSA ) 의 시가총액은 430억 달러로 여전히 성장 단계 초기에 있다는 점입니다.
따라서 빅 옐로우가 할인된 가격으로 제공될 때마다 저는 더 많은 주식을 구매합니다. 가장 저렴한 리츠는 아니지만 빠른 성장 잠재력의 긴 활주로를 가지고 있어 장기적으로 평균 이하의 위험으로 평균 이상의 수익을 얻을 것으로 예상 됩니다.
간단한 경험 법칙은 배당수익률이 4% 수준을 넘을 때마다 주식을 매수하는 것인데, 최근에 그 수준을 넘었습니다.
필수 자산 리얼티 트러스트 ( EPRT )
순 임대 부동산은 제가 가장 좋아하는 부동산 투자 중 일부이며 리츠 포트폴리오의 일부로 여기에 집중적으로 투자합니다. 순 임대 부동산에 대해 잘 모르는 경우에는 일반적으로 CVS( CVS ) 약국, Dollar General( DG ) 편의점 또는 쉐브론 ( CVX ) 주유소와 같은 독립형, 단일 테넌트, 서비스 지향 부동산입니다.
이러한 부동산을 독특하게 매력적으로 만드는 이유는 임대가 매우 탄력적인 현금 흐름을 생성하는 방식으로 구성되어 있다는 것입니다.
10년이 넘는 매우 긴 임대 계약, 사전 설정된 연간 임대료 인상, 임차인은 유지 관리를 포함한 모든 부동산 비용을 지불합니다.
더욱이 해당 부동산은 임차인의 수익 중심이기 때문에 수익을 낼 수 있는 한 절대 이사를 나가고 싶어하지 않을 것이며, 임대료 보장 비율은 일반적으로 3배가 넘습니다.
결과적으로 순 임대 부동산은 채권과 같은 위험과 상당한 수입을 통해 주식과 같은 수익을 창출하는 경향이 있습니다.
최대 순리스 리츠인 리얼티인컴 ( O ) 의 실적은 상장 이후 거의 30년 연속 배당금을 늘리면서 연평균 15%의 총 수익률을 달성했다는 점에서 이를 증명합니다. 닷컴 붕괴, 엄청난 금융 위기, 전염병도 성장을 멈출 수 없었습니다.
필수 자산 리얼티 트러스트 ( EPRT )는 이와 동일한 전략을 적용합니다. CVS나 Dollar General과 같은 유명 임차인이 점유하고 있는 순 임대 부동산을 목표로 삼는 대신 규모가 작고 덜 알려진 중간 시장 임차인에게 임대되는 부동산을 노리는 경향이 있습니다.
이렇게 하는 이유는 이러한 자산에 대한 경쟁이 훨씬 적기 때문에 더 나은 임대 조건으로 이러한 자산을 획득하여 더 높은 수익을 목표로 할 수 있기 때문입니다.
물론 이러한 속성의 위험은 약간 높지만 그 차이는 크지 않습니다. 정말 중요한 것은 임차인의 단위 수준 수익성과 적용 범위 지표가 비슷하다는 것입니다. 더욱이 EPRT는 더 강력한 교섭력을 누리기 때문에 마스터 임대, 기업 보증, 임차인의 재정 접근 등의 형태로 추가적인 보호를 요구할 수 있습니다.
마지막으로, EPRT는 개별 자산의 위험을 완화하기 위해 적극적으로 관리되는 다각화된 포트폴리오의 일부로 이러한 고수익 자산을 포함합니다. 결국 상당한 증분 위험을 감수하지 않고도 평균 이상의 수익을 얻습니다. EPRT와 같은 회사에게 최악의 위기였던 팬데믹조차도 이를 누그러뜨리지 않았다는 것이 그 증거입니다. 회사는 위기 기간 동안 현금 흐름과 배당금을 계속 증가시켰으며 상장 이후 동종 그룹보다 훨씬 뛰어난 성과를 거두었습니다.
저는 EPRT가 오늘날 여전히 상대적으로 리얼티인컴보다 8배 규모가 작고 동종 그룹에서 레버리지가 가장 적으며 더 많은 부동산을 계속 취득할 수 있는 상당한 유동성을 갖고 있기 때문에 이러한 초과 성과가 앞으로도 오랫동안 계속될 것이라고 믿습니다.
올해는 주당 AFFO를 7.4% 성장하도록 안내했는데, 이는 해당 부문에서 가장 빠른 성장률입니다.
또한, 경영진은 금리 급등에 따른 실질적인 영향을 받지 않기 때문에 2024년과 2025년에도 꾸준한 성장을 지속할 것을 지침으로 삼았습니다.
EPRT의 가격은 FFO의 12배에 불과하며 배당수익률은 5%입니다. 수익률에 7% 성장률을 더하면 가격 조정으로 인한 상승 여력 없이 연간 총 수익률 12%를 얻을 수 있습니다.
그러나 시간이 지남에 따라 시장이 EPRT에 대해 더 많이 알게 되면 더 빠른 성장 전망을 고려할 때 결국 프리미엄 가치로 회사의 가격을 책정할 것으로 예상됩니다. 향후 3년 동안 가치 평가 배수가 15배로 확장되면 수익률과 성장률을 포함하면 평균 연간 총 수익률이 15~20%가 됩니다. 이는 평균보다 위험이 적은 리츠에서 나오는 매우 매력적인 결과이며 이것이 EPRT가 우리 포트폴리오의 큰 앵커인 이유입니다.
그럼에도 불구하고 오늘날 리츠 시장은 매우 합리적인 가치로 가격을 책정하고 있으며 이는 대부분의 투자자에게 흥미로운 투자 기회입니다.
