저렴한 가격으로 배당 성장까지? 리얼티인컴이 선택한 새로운 길ㅣ시킹알파

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리얼티인컴 전망 

 

 

요약

O는 리츠에 충실하고 훌륭한 수입원이며 저렴한 가격에 이용 가능합니다.

많은 리츠가 금리와 주가 문제로 인해 인수 속도를 늦추고 있습니다.

리얼티인컴이 선택한 새로운 길을 살펴보겠습니다.

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본론

 

많은 회사는 정기적인 부채나 주식 발행을 통해 성장합니다. 이것이 RIC(등록 투자 회사)가 성장하는 주요 방법입니다.

 

 

RIC의 자격은 무엇일까요? BDC(비즈니스 개발 회사), 리츠(부동산 투자 신탁) 또는 CEF(폐쇄형 펀드)와 같은 유형의 펀드에 투자한 적이 있다면, 이들은 모두 특별한 혜택을 받는 RIC입니다.

 

과세 소득의 90%를 지불하면 세금 혜택을 받습니다. 그래서 그들은 쉽게 성장할 수 있는 많은 수익을 유지할 수 없고, 성장 자금을 마련할 다른 방법을 찾아야 합니다. 이는 주로 주식 발행과 대차대조표에 부채 추가를 통해 이루어집니다. 이로 인해 이러한 RIC 중 다수가 시장 상황과 금리 변화에 취약해져, 주가가 낮거나 수익률이 높을 때 RIC의 효율성이 크게 떨어집니다.

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3월에는 리얼티인컴을 다루며 평가를 다음과 같이 마쳤습니다.

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"'월배당회사'라는 자칭 타이틀을 달고 있으면 스스로에 대한 많은 기대를 갖게 됩니다. O의 경영진은 그 기대를 매달 능숙하게 충족시켜 왔습니다. 리츠는 주식 발행과 효과적인 인수를 통해 성장합니다. 두 가지 모두 O는 계속해서 효과적으로 월별 비용을 충당하기 위해 월 수입을 제공합니다."

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이번 분기에는 리얼티인컴의 경영진이 대부분의 리츠가 시도하는 계획과 다른 계획을 가지고 있다는 것을 알게 되었습니다. 저는 그들의 규모에 따른 기술을 잘 활용하는 매우 흥미로운 계획이라고 생각합니다. 이번 분기 실적을 살펴보고, 이들의 새로운 계획에 대해 무엇을 알 수 있는지 살펴보겠습니다.​

 

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빅오(Big O)는 계속 성장하고 있다

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수익률 5.7%의 리얼티인컴 코퍼레이션(NYSE: O)은 배당금에 전념하는 회사로 "The Monthly Dividend Company"라는 문구를 상표로 등록했습니다. O는 현재 106회 연속 분기 배당 증가와 646회 연속 월별 배당금을 지급하며, 장기 보유자들을 실망시키지 않았습니다. 오늘날 O는 대규모와 A- 신용 등급을 경쟁 우위로 활용하고 있습니다.

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우리는 다른 리츠가 높은 이자율과 낮은 가치 평가로 인해 성장 자금을 조달하기 위해 주식을 발행하거나 대출을 받기 어려워하는 상황을 이야기했습니다. 그러나 O는 올해 20억 달러의 부동산을 취득할 계획이며, 경영진은 그 수치를 초과하기를 기대하고 있습니다. 이는 Spirit Realty Capital의 93억 달러 인수를 제외한 수치입니다.

 

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많은 리츠가 자본 상황이 개선되기를 기다리며 성장을 보류하는 동안, O는 계속 매수할 수 있었고 평균 현금 수익률 7.8%로 매수해 왔습니다. 이는 금융 위기(GFC) 이후 볼 수 있었던 상한 금리보다 훨씬 높은 수준입니다.

 

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부동산을 사기에 가장 좋은 시기는 모두가 사지 않을 때라는 것은 아이러니합니다. O가 더 나은 거래를 얻고 더 까다롭게 부동산을 선택할 수 있는 것은 시장에 구매자가 적기 때문입니다.

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O는 리츠 중 가장 강력한 대차대조표를 보유하고 있으며, 1분기에 5년 만기 4.750% 채권과 10년 만기 5.125% 채권을 발행했습니다. 이는 O가 최근 몇 년간 부채를 발행할 수 있었던 것보다 높은 금리입니다. 이는 연준이 금리를 많이 인상한 결과입니다. 그러나 향후 몇 년 안에 만기가 도래하는 부채의 평균 이자율이 4%가 넘지 않기 때문에 O에 대한 재정적 부담은 많은 기업에 비해 적습니다.

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연준은 금리를 500bps 이상 인상했지만 O의 재융자 비용의 실제 증가분은 100bps 미만입니다. 이는 A- 신용 등급 덕분입니다. 부동산을 7.8%의 상한 금리로 구입할 수 있는 경우, 5% 또는 7%에 가까운 금리로 부채를 발행할 수 있는지 여부에 따라 구매의 합리성이 크게 달라집니다.

 

 

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O의 또 다른 장점은 현금 흐름이 안정적이라는 것입니다. O는 2024년 배당 후 잉여 현금 흐름이 8억 2,500만 달러에 달할 것으로 예상합니다. 이는 O가 계획한 인수 규모 중 상당 부분을 자금으로 충당하기에 충분합니다. O는 13배 FFO로 많은 리츠에 비해 프리미엄으로 거래되고 있지만, 이는 O가 주식 발행을 선호할 가격이 아닙니다.

 

현재 주식을 발행하는 데 O의 비용은 약 7.8%입니다. 7.8%의 상한 금리로 부동산을 구매하면 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있기 때문에 여전히 성장이 가능하지만, 마진은 좁고 성장은 느립니다.

 

 

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유보 자본을 사용함으로써 O는 자기자본의 초기 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

7.8%의 상한 금리로 투자하고 4.2%의 자본금을 지불하면 투자가 매우 매력적입니다. O는 장기 투자를 보면 평균 4% 성장을 기대하고 있습니다. O는 장기 자기자본비용을 약 8.6%로 추정합니다.

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이 가정을 사용하여 O는 목표 4% 성장률을 달성하려면 7.5% 상한 금리로 투자해야 한다고 계산합니다.

 

 

 

O는 1분기에 7.8%의 상한 금리로 투자하고 있기 때문에 현재 예상되는 성장 속도보다 앞서 있습니다.

 

 

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이 모든 것이 우리에게 무엇을 의미합니까?

 

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O는 평균 4% 이상의 속도로 배당금을 늘릴 것으로 기대하고 있습니다. O는 훌륭하게 관리되고 수학적으로도 합리적이며, 우리가 보고 있는 결과는 목표를 초과하는 것으로 입증되었습니다. 우리는 이러한 성장 속도가 달성 가능하다고 결론 내렸습니다.

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그러나 실제 배당금 인상이 매년 일정하지는 않을 것입니다. 부동산에서는 성장이 울퉁불퉁한 경우가 많습니다. 많은 돈을 투자하고 나중에 이익을 실현합니다.

 

오늘날 O는 인수의 지분 부분에 자금을 조달하기 위해 배당금 후 잉여 현금 흐름에 의존하여 수익을 극대화하고 있습니다. 현재의 낮은 가격으로 주식을 발행하고 싶지 않기 때문에 이렇게 하는 것입니다. 미래에 O가 16배 FFO 이상의 배수로 거래되면 주식 발행이 더 매력적일 것입니다.

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결론적으로 O는 2024년에 배당금을 크게 인상하지 않을 가능성이 큽니다. 장기 수익을 극대화하려는 투자자는 O가 배당금을 너무 공격적으로 늘리는 것을 원하지 않을 것입니다. 그 자본은 인수 자금을 사용하는 것이 더 낫기 때문입니다.

 

O의 배당금은 현재 전년 대비 0.8% 증가했습니다. 매 분기마다 배당금이 인상되겠지만, 2024년 전체 배당금 성장률은 4%보다 낮을 것으로 예상합니다. 이후 O의 주가가 주식 발행이 합리적일 만큼 충분히 높아지거나 보유 자본이 많아지면, 인수를 통해 O는 더욱 공격적으로 배당금을 인상할 것입니다.

 

장기적으로는 평균 4% 이상의 배당 성장을 예상할 수 있지만, 매년 정확히 4%는 아닐 것입니다.

 

어느 해에나 정확히 4%가 아닐 수도 있습니다. O가 올해 2%의 배당 성장률을 기록했다면, 2025년과 2026년에는 5%의 성장률을 기록할 수 있습니다. 이는 해당 3년 동안 평균 4%의 성장률입니다.

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O로부터 5.7%의 수익률을 얻는 것은 매우 매력적인 기회입니다. 금리가 내려가도 지속되지 않는 것입니다. O는 리츠 부문에서 지배적입니다. 규모와 포트리스 대차대조표는 우수한 성능을 이끌어내는 경쟁 우위입니다.

 

O는 가장 저렴한 리츠는 아니지만, 일반적인 햄버거 가격으로 판매되는 최고급 와규 스테이크입니다.

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결론

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리츠 부문 전체를 놓고 보면 O와 경쟁할 수 있는 이름은 거의 없습니다. 경영진은 이러한 브랜드 이점과 규모를 활용하여 신규 부채나 주식을 발행하지 않고 인수 자금을 조달하고 있습니다. 다른 RIC와 달리 리츠는 자산에서 상당한 수준의 감가상각이 있는 경우 과세 소득이 적습니다. O는 이를 이용해 빚을 지지 않고 매력적이지 않은 가격에 주식을 발행하지 않고도 신규 구매에 자금을 조달할 수 있다고 생각합니다. 이는 새로운 주주를 추가할 필요 없이 현재 O의 모든 주주에게 이익이 될 것입니다. 부동산이 많을수록 더 많은 수익이 발생합니다.

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특히 부채가 아닌 잉여 현금 흐름을 사용하여 구입한 경우 더욱 그렇습니다. 더 많은 수익이 발생하면 배당금을 충당하고 시간이 지남에 따라 전략적으로 늘릴 수 있는 더 많은 돈을 의미합니다. 오늘날 저는 제 생각보다 더 높은 수익률로 O의 주식을 할인된 가격에 구입할 수 있습니다. 이는 그냥 지나칠 일이 아닙니다.

 

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은퇴를 하면 매달 지출이 발생하게 됩니다. 따라서 월별 배당금 지급인인 월별 배당금 회사를 고용하여 매달 비용을 절감하는 데 도움을 받는 것은 어떨까요? 이렇게 하면 수입이 지출을 크게 압도하고 추가 자금이 풍부하게 남아 있을 때 재정적 자유를 누릴 수 있습니다. 이는 많은 사람들이 꿈꾸지만 소수만이 달성하는 것입니다. 당사의 소득 방법을 사용하여 이를 달성할 수 있습니다.

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이것이 바로 제 소득 방식의 장점입니다. 이것이 소득 투자의 아름다움입니다.​

 

 

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