리얼티인컴은 최근에 많은 헤드라인을 장식했습니다. 스피릿 리얼티 캐피탈을 인수하겠다고 처음 발표했습니다. 이어 3분기 실적을 발표했습니다. 여기에 좋은 소식과 나쁜 소식이 있습니다.
최근 칼럼에서 저는 리얼티인컴이 강력한 3분기 실적을 발표할 것이라고 예측했습니다. 제가 이에 대해 그렇게 확신한 이유는 대부분의 넷리스 동료가 이미 결과를 발표했고 전반적으로 훌륭했기 때문입니다.
더욱이 리얼티인컴은 전체 주식 거래를 통해 스피릿 리얼티 캐피탈 ( SRC )을 인수하겠다고 방금 발표했는데, 리얼티인컴이 시장이 부정적으로 받아들일 경우 SRC가 거래에 동의할지는 의심스럽습니다.
3분기 실적은 전반적으로 매우 좋았습니다. 이는 분기별 기대치를 뛰어넘었고, 강력한 인수 물량에 힘입어 연간 지침도 상향 조정했습니다 . 지난 분기에만 20억 달러 상당의 자산을 인수했으며 현재 더 높은 자본 비용에도 불구하고 주당 FFO를 증가시켰습니다.
그러나 그 결과에는 눈에 보이는 것보다 더 많은 것이 있으며 모두 긍정적인 것은 아닙니다.
아래에서는 지난 분기에 지적한 모든 좋은 점, 나쁜 점을 강조합니다.
좋은 소식
우리는 이미 예상을 뛰어넘고 지침을 높였다는 점을 언급했습니다. 분명히 좋은 소식이지만 대부분의 투자자가 놓친 것으로 보이는 더 좋은 소식이 있습니다.
동일한 부동산 수익 성장이 가속화되고 있습니다.
역사적으로 리얼티인컴은 연간 임대료 인상률이 1%에 불과한 많은 부동산을 소유했습니다.
그러나 최근 몇 년간 주요 포트폴리오 인수 이후 평균 임대료 상승률은 2%에 가까워졌으며 이는 향후 성장 전망에 중요합니다.
더욱이, 연간 임대료 인상률이 1%에 불과했던 기존 임대 계약 중 다수가 점차 만료되고 있으며, 현재는 오래된 부동산 임에도 불구하고 리얼티인컴은 106.9%의 강력한 임대료 회수율로 임대 계약을 철회할 수 있었습니다. 계약상 임대료 인상에 더해 임대료를 인상할 수 있습니다.
이는 역사적으로 리얼티인컴에 대한 주요 비판 중 하나가 평균 이하의 임대료 인상을 누렸고 성장을 위해 신규 인수에 너무 많이 의존했다는 점에서 매우 고무적입니다. 오늘날 임대료 증가가 가속화되고 있어 향후 성장을 더욱 예측 가능하게 만들고 있습니다.
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나쁜 소식
지난 분기의 평균 투자 스프레드는 100bp에 불과했습니다. 그건 좋지는 않지만 나쁘지도 않습니다.
나쁜 소식은 이러한 상대적으로 작은 스프레드가 주당 $58.58의 자본금 인상을 통해 달성되었다는 것입니다.
오늘날 주가는 거의 20% 낮아졌으므로 100 베이시스 포인트 스프레드는 이제 훨씬 더 작아졌으며 아마도 0-50 베이시스 포인트 범위일 가능성이 높습니다. 미국에서는 부채도 매우 비싸기 때문에 스프레드가 0에 가까울 가능성이 높습니다.
그러나 다행스럽게도 리얼티인컴은 부채 가격이 좀 더 합리적이고 한도율도 여전히 유럽에서 일부 수익성 있는 거래를 성사시킬 수 있습니다.지난 분기에 약 5%의 가중 평균 연간 만기 수익률로 평균 만기가 9년인 일부 선순위 무담보 채권을 발행할 수 있었습니다.
한편, 유럽에서는 7.1%의 한도율로 부동산을 구매하고 있어 상당한 스프레드가 발생하고 있습니다.
당연히 리얼티인컴은 지난 분기 동안 유럽에서 훨씬 더 많은 개인 부동산을 구입했습니다. 3분기 미국과 유럽 간 구매는 약 50/50이었지만 올해 초에는 90/10에 가까웠습니다.
미국에는 더 이상 확산이 없기 때문에 앞으로 동일한 상황이 더 많이 나타날 것입니다. 이는 또한 리얼티인컴이 SRC와 이 거래를 추진한 이유일 가능성이 높습니다. 이를 통해 그렇지 않으면 많은 기회를 제공하지 않는 환경에서 추가적인 1년 동안의 외부 성장을 확보할 수 있었기 때문입니다. 이러한 관점에서 볼 때 SRC 거래는 리얼티인컴에 분명히 이익이 됩니다.
리얼티인컴의 평균 포트폴리오 품질을 과대평가했나요?
리걸 극장을 운영하고 올해 초 파산 보호를 신청한 시네월드와 결의안에 도달했습니다.
그리고 리얼티인컴의 결과는 리걸과 임대 계약을 재협상해야 했던 EPR의 결과보다 더 나쁜 것 같습니다 .
EPR은 해결 속도가 훨씬 빨랐습니다. 지난 6월에 결의안을 발표했는데, 이는 리걸이 이러한 특정 자산을 확보하는 데 더욱 시급하다는 것을 보여줍니다. EPR과의 계약으로 첫 해에 임대료 환수율이 96%에 이르렀고, 그 이후에도 흥행 회복이 계속되면서 성장세를 보였습니다. 또한 평균 임대 기간이 13일인 새로운 마스터리스를 설정했습니다.
반면 리얼티인컴은 해결에 5개월이 더 걸렸고 임대료 회수율은 85%에 그쳤습니다. 시네월드는 또한 새로운 10년 임대 계약을 체결했습니다.
이러한 부동산은 리얼티인컴 수익의 1.1%에 불과하므로 큰 문제는 아니지만, 이번 거래가 리얼티인컴의 전체 포트폴리오 품질이 과대평가되었다는 의미라면 상당히 실망스러울 것입니다.
오늘날 시장에서는 EPR을 "저품질" 리츠로 인식하고 있으며 리얼티인컴에 비해 상당히 할인된 가격으로 책정되어 있습니다.
그러나 여기서 본 것처럼 반드시 그런 것은 아닙니다.
따라서 리얼티인컴의 부동산과 가까운 동료 부동산의 점유율과 향후 임대료 회수율을 면밀히 관찰하십시오. 리얼티인컴의 실적이 더 저조한 경우 시장이 리얼티인컴의 포트폴리오 품질을 과대평가했을 수 있음을 확인할 수 있습니다.
결론
스피릿 리얼티 캐피탈과의 거래 발표 이후 리얼티인컴이 46달러로 떨어진 후 저는 주식을 더 많이 매입했습니다. 이 가격에서 저는 리얼티인컴을 구매하는 것이 더 이상 생각할 필요가 없는 일이라고 생각했습니다. 특히 생각했던 것보다 강력한 수익이 나올 것이라고 생각했습니다.
리얼티인컴 매수 당시 주가 46달러. 현재 53달러
그러나 오늘날에도 주가가 10% 더 높은 상황에서 리얼티인컴이 안전한 소득을 극대화하고자 하는 보수적인 소득 지향적 투자자들에게 훌륭한 선택이라고 계속 생각하고 있으며 이것이 바로 제가 은퇴 포트폴리오에 이를 보유하고 있는 이유입니다.
