6.2% 수익률의 부동산 소득을 소유할 수 있는데 누가 6% 예금이 필요한가요? 예금의 경우 자본이 얼마나 오랫동안 묶여 있을 것인지 항상 고려해야 한다는 점을 기억하십시오. 가장 중요한 것은 예금은 수입이 늘어나지 않는다는 것이다. 미스터마켓 덕분에 현재 6.2%의 배당 수익률을 제공하고 있는 충실한 순 임대 리츠인 리얼티인컴과 비교해 보세요.
리얼티인컴의 매력적인 안전마진
기업은 미래에 더 많은 현금을 창출하기 위해 현금을 투자함으로써 소유자를 위한 가치를 창출하며, 그들이 창출하는 가치의 양은 현금 유입과 투자 비용의 차이입니다. 기업을 평가할 때 위험이라는 주제와 자본 비용은 필수적이며 분리될 수 없습니다.
리얼티인컴은 현재 6.2%의 수익률을 내고 있으며 현재 회사의 자본 비용은 6%대 초반입니다. 이는 회사가 100베이시스 포인트 스프레드를 생성하려면 최대 8%의 한도율로 자산을 취득하거나 투자해야 함을 의미합니다.
리얼티인컴 수익 전망
리얼티인컴 부동산을 취득하면 예금과는 달리 현금 흐름이 평균 4%에서 6%까지 무기한 증가합니다. 부동산은 전혀 아무것도 하지 않으면 연평균 약 2%씩 주가 상승의 현금 흐름을 늘릴 수 있습니다. 그럼 또 예금 금리와는 달리 6.2%의 배당수익률에 2%의 성장을 더하게 됩니다.
저는 미래를 모르기에 금리가 언제 영구적으로 멈출지 예측할 수 없습니다. 하지만 시장이 조만간 반전할 것이라고는 말할 수 있습니다. 무한정 지속될 수는 없습니다. 2% 인플레이션으로 돌아가면 다시 사업을 시작하게 됩니다!
그리고 저는 시장이 신속하게 반응할 것이라고 믿습니다. 노련한 투자가들은 시장 변동성으로 인한 하락이 오늘날 매수 기회라는 것을 알고 있습니다.
2009년 3월 리얼티인컴의 가치 평가를 간략하게 살펴보겠습니다.
보시다시피, 2009년에 O는 P/AFFO 8.1배에 거래되었고 지급 비율은 93%가 넘었습니다. 그리고 지급률이 높아졌음에도 불구하고 회사는 배당금을 1.65달러(2009년)에서 1.67달러(2010년)로 늘렸습니다.
2009년 리얼티인컴은 2,300개 이상의 부동산을 보유했으며 무디스에서는 BBB+ 등급을, S&P에서는 BBB 등급을 받았습니다. 2009년에 리얼티인컴의 주식을 획득한 용감한 투자자들은 아래와 같이 매년 40%가 넘는 인상적인 이익을 얻을 수 있었습니다.
이제 2020년 4월, 코로나19 기간 동안 리얼티인컴을 매수했을 경우를 고려해 보겠습니다.
리얼티인컴은 13.1배, 즉 대불황 이후 가장 낮은 배수로 거래되었습니다. 저처럼 팬데믹 기간 동안 주식을 매수해 2022년 말에 매도했다면, 연간 30% 이상의 수익률 달성으로 노력에 대한 상당한 보상을 받았을 것입니다.
물론 우리는 2022년 말과 2023년 내내 리얼티인컴 매도의 원인이 무엇인지 알고 있습니다. 부동산 부문의 거의 모든 구석구석에 금리의 급격한 상승은 영향을 미쳤습니다.
앞서 언급했듯이 저는 미래를 예측할 수 없기에 부동산 수입이 언제 정상 평가 범위로 돌아올지 알 수 없습니다. 그러나 아래 그림과 같이 오늘날 넓은 안전마진으로 리얼티인컴 주식을 매수할 수 있다고 확신합니다.
주가회복으로 인한 8% 이상의 수익률을 얻을 자신도 있습니다. 시간문제일 뿐입니다.
6.2%의 배당금을 받고 기다리기만 하면 됩니다. 성장이 전혀 없는 예금 금리에 6%를 넣는 것보다 훨씬 낫습니다.
찰리 멍거가 2000년 버크셔 해서웨이 연례회의에서 다양한 가치 투자 스타일에 관해 말한 내용으로 마무리하겠습니다.
"글쎄요, 저는 모든 현명한 투자가 가치 투자라는 점에 동의합니다. 지불한 것보다 더 많은 것을 얻어야 하며 그것이 가치 판단입니다. 하지만 다양한 방법으로 비용을 지불하는 것보다 더 많은 것을 찾을 수 있습니다. 필터를 사용하여 투자 대상을 선별할 수 있습니다. 그리고 40년 동안 안전 금고에 보관할 만큼 훌륭하지는 않지만 가격이 저렴한 주식을 고수한다면 항상 계속해서 움직여야 합니다. 자신이 생각하는 실제 가치에 가까워지면 팔고 다른 제품을 찾아야 합니다."
