VNQ는 다양한 거시경제 상황에서 리츠 성과의 벤치마크로 사용할 수 있는 대규모 다각화된 리츠 ETF입니다.
VNQ는 최근의 성장 침체에도 불구하고 좋은 성과를 거두었습니다.
인플레이션이 감소하고 경제가 안정되면 좋은 성과를 거둘 것으로 예상됩니다.
VNQ의 배경은 긍정적이지만, 리츠 분야에서는 평균적인 펀드입니다.
리츠는 올해 제가 가장 좋아하는 투자 대상 중 하나였습니다. 이는 수익률이 정점에 도달했고 연준이 2025년에 2.8%-3.0% 범위에서 중립적 금리를 인하할 것이라고 굳게 믿고 있기 때문입니다.
간단한 아이디어이지만 여러 가지 방식으로 적용될 수 있으며, 두 가지 방식 모두 리츠와 리츠 ETF(예: 뱅가드 부동산 지수 펀드 ETF 주식(VNQ))에서 우수한 성과를 거둘 수 있습니다.
시나리오 1 - 인플레이션 하락
수익률 하락으로 이어지는 첫 번째 시나리오는 작년 말부터 전개되어 왔으며, 경제가 안정을 유지하는 동안 인플레이션이 연준의 2% 목표치로 떨어지는 것을 포함합니다. 이를 통해 연준은 점진적으로 금리를 인하할 수 있으며, 이는 모든 주식에 긍정적일 것입니다.
리츠는 이 시나리오에서 아웃퍼폼할 기회가 있는데, 기본 수익/펀더멘털이 강세를 유지하고 수익률이 미국 국채를 계속 따라가야 하기 때문입니다. 즉, 미국 국채 수익률이 하락하면 리츠 주가가 상승합니다. VNQ는 10년 수익률과 매우 강한 상관관계를 가지고 있습니다.
시나리오 2 - 성장 둔화
수익률 하락의 두 번째 요인은 최근 몇 주 동안 부각되었습니다. 성장 둔화의 배경은 연착륙을 구하기 위해 연준이 공격적인 완화 주기로 들어가도록 강요할 수 있습니다. 8월은 이 시나리오에 대한 시장 반응을 맛보게 했고, 다른 부문이 급락하는 동안 리츠가 버텨낸 것을 보고 기뻤습니다.
저는 VNQ를 벤치마크로 사용하는데, 8월 2일에 새로운 고점을 기록했고 단 두 세션 동안만 하락했습니다. 그 시점에서 S&P 500(SPY)은 이미 4주차 하락세에 있었습니다.
섹터 SPDR은 부문을 추적하고 리츠(XLRE)가 지난달 다른 10개 부문보다 성과가 더 좋았음을 보여주는 편리한 방법입니다.
성장 공포에 대한 시장 반응은 과잉 반응일 수 있지만, 리츠에 중요한 시험을 제공했습니다. VNQ는 2024년 최고치를 경신했고, 일자리 보고서가 발표된 후 8월 2일에 -0.05% 하락했습니다. 시장이 폭락하는 것처럼 보였던 8월 5일에 급락했지만, 다음 날 완전히 회복되었습니다.
이는 리츠가 성장이 둔화되는 시나리오에서 더 나은 성과를 거둘 수 있음을 시사하는데, 이는 연준이 금리를 공격적으로 인하할 수 있기 때문입니다.
물론 성장 둔화는 리츠 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있지만, 심각한 경기 침체가 없는 한 리츠는 비교적 안정적으로 유지될 수 있으며, 금리 인하가 더 중요한 요인일 가능성이 큽니다.
또한, 이 그림에서 볼 수 있듯이, 리츠는 주당 순자산 가치에 비해 저평가되어 있어 추가적인 안전장치가 있습니다.
S&P 글로벌 마켓 인텔리전스 데이터에 따르면, 미국 상장 주식형 부동산 투자 신탁은 7월 31일 마감 시 주당 순자산 가치 합의 추정치 대비 중간 할인율이 8.4%로 마감되었는데, 이는 6월 28일 기준 중간 할인율 15.5%에서 감소한 수치입니다.
VNQ - 가장 크고 가장 광범위한 리츠 ETF
펀드 페이지에 따르면, VNQ는 "MSCI 미국 투자 가능 시장 부동산 25/50 지수의 투자 성과를 추적하려고 합니다."
VNQ는 시중의 리츠 ETF 가운데 성과가 가장 좋은 편은 아니지만 660억 달러의 AUM으로 가장 규모가 크고, 150개 이상의 보유 종목으로 가장 다각화된 ETF입니다.
0.13%의 비용 비율은 최고는 아니지만 합리적입니다. 동종업체와 비교한 성과도 평균입니다.
저는 리츠 펀드를 선택할 때 항상 총수익률을 살펴봅니다. 이는 비용 비율과 배당금을 늘리는 데 사용된 자본 수익률을 고려하기 때문입니다. VNQ의 연례 보고서에 따르면, 배당금의 약 4분의 1은 자본 이익에서 지급되고 있습니다.
이는 드문 일은 아니지만 우려 사항입니다. 개인적으로 저는 VNQ를 리츠 전체의 벤치마크로 사용합니다. VNQ가 앞서 설명한 거시 시나리오에서 우수한 성과를 낸다면, 대부분의 리츠 ETF와 리츠 주식도 좋은 성과를 낼 것입니다. 이렇게 되면 개별 주식에서 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.
위험
"장기적으로 더 높은" 금리는 현재로서는 믿을 만한 위험으로 보이지 않지만, 투자자들은 절대 안 된다고 말해서는 안 됩니다. 인플레이션 쇼크나 두 번째 인플레이션 파동이 연준을 다시 U턴하게 만들 수 있으며, 이는 리츠에 끔찍한 소식이 될 것입니다.
성장 둔화로 인해 리츠의 성과가 좋아질 수 있지만, 이는 광범위한 시장에서 큰 하락이 배경이 될 수 있습니다. 따라서 리츠는 여전히 하락할 수 있지만, 하락 폭은 적습니다. 반드시 안전한 피난처는 아닙니다.
결론
VNQ는 다양한 거시 시나리오에서 리츠가 어떻게 성과를 내는지 테스트하는 데 사용할 수 있는 평균적인 펀드입니다. 최근 성과에 따르면 리츠는 성장에 대한 우려에도 잘 견뎌내고 있으며, 금리가 하락하면 순풍이 불어올 것입니다. 인플레이션이 계속 완화된다면 성과도 좋을 것입니다. 저는 VNQ를 "보유"로 평가하며, 개별 리츠 종목을 찾아 매수할 계획입니다.
